• Asunto.info Facebook-ryhmä
  • Yhteystiedot

Muuttovalmis talopaketti

Merja Mäkeläinen

Omakotitalo nousee yhä useammin avaimet käteen -periaatteella. Muuttovalmis talopaketti kannattaa kuitenkin kilpailuttaa huolellisesti. Talotehdas tarjoaa usein perusmalleja, joihin on teetettävä paljon ja kalliita muutoksia. Pyysimme tarjoukset useimmilta muuttovalmiita taloja myyviltä suomalaisilta talotehtailta. Artikkelissa verrataan kaksikerroksisia, kerrosalaltaan 160-200 neliömetrin kokoisia omakotitaloja.





Tässä vertailussa ovat mukana Kastelli, Dekotalo, Design-talo, Ainoakoti, Jokeritalot ja yksi pääkaupunkiseudun rakennusliikkeistä, Rakennustoimisto Piipponen.

Vertailuun valittiin ne talotehtaat, joiden muuttovalmis-tarjonnasta löytyi kaksikerroksinen talomalli, joka pienehköillä muutoksilla sopisi tontille ja täyttäisi kaavoittajan vaatimukset.

Osa talotehtaista karsiutui, koska ne toimivat vain alueellisesti. Jopera putosi pois, koska heidän tilauskirjansa olivat täynnä, ja rakentaminen olisi viivästynyt liikaa.

Talon suunnittelu alkaa aina tontista, mikä tuo ensimmäisen ongelman talotehtaan asiakkaalle. Talotehtaiden valmiit talomallit eivät useinkaan sovi pienille tai epätasaisille tonteille, eikä mallitalojen ulkonäkö usein sellaisenaan kelpaa kaupunkien rakennusvalvojille.

Piirustuksissa on siis kaksi vaihtoehtoa, joko ottaa suunnittelun pohjaksi joku talotehtaan malli tai teettää piirustukset itse. Talotehtaan pohjapiirrosten ongelma on se, ettei samoja piirustuksia voi sellaisenaan kilpailuttaa muilla toimittajilla. Ja itse teettäminen tietysti maksaa.

Joka tapauksessa piirustukset ovat se ensimmäinen kynnys, johon yhteistyö talotehtaan kanssa voi kariutua. Meidän tapauksessamme yllätyksen järjesti Kastelli. Kastellin talomyyjälle oli alusta asti selvää, millaisia rajoituksia kaavoitus asetti talomallille. Myyntivaiheessa se ei tuntunut olevan ongelma, mutta kun tuli aika jättää sitova tarjous, Kastelli ei antanutkaan tarjousta, vaan vetosi siihen, että vaaditut muutokset olivat liian suuria.

Toisessa ääripäässä piirustusten joustavuuden suhteen ovat rakennusliikkeet, meidän tapauksessamme Piipponen, joiden piirustuksiin voi tehdä mitä tahansa muutoksia.

Päädyimme kilpailuttamaan talotehtaita erilaisilla piirustuksilla, jolloin tarjousten vertailu oli tietysti hankalaa. Pyrimme kuitenkin siihen, että talojen pinta-alat olisivat edes jotenkuten samaa luokkaa, ja että tarjoussisältöjen erojen hintavaikutus olisi mahdollisimman hyvin arvioitavissa. Teimme itsellemme selkeän hintavertailun yksinkertaisesti Excel-taulukkolaskentaohjelmalla.

Ulkoseinät puuta vai kiveä?

Ensimmäinen ja ehkä tärkein ero toimitussisällöissä oli runkomateriaali. Kaikki talotehtaat painottivat, kuinka heidän seinärakenteensa olisi "ainutlaatuinen" tai poikkeuksellisen hieno kaksoisrunko, jonka ansiosta kosteussulkumuovi ei voisi rikkoutua vaikkapa sähkötöissä.

No, todellisuudessa kaksoisrungot osoittautuivat nykyisin pääosin hyvin samantapaisiksi, ja höyrynsulkumuovin sijoitus heti kipsilevyn takana on ilmeisesti historiaa.

Design-talon ja Ainoakodin runkorakenne on täsmälleen samanlainen, koska ne tulevat samasta tehtaasta. Ainoakoti on käytännössä vain K-Raudan markkinoima brändi hyvin samankaltaiselle tuotteelle.

Suurin poikkeus joukossa oli Jokeritalot, jossa ei käytetty höyrynsulkumuovia ollenkaan, ja eristevillan sijaan seinään oli syötetty polyuretaanista tehtyä SPU-lämpöeristettä.

Koska kaikki muut talotehtaat tarjosivat hyvin samankaltaista puurunkoista rakennetta, halusimme vertailuun vielä kivitalotoimittajan. Pääkaupunkiseudulta löytyi rakennusliike, joka teki kivitaloja avaimet käteen -periaatteella. Hyvin pian kävi kuitenkin selväksi, että heidän hintatasonsa olisi meille liian kallis, joten tätä rakentajaa ei kauaa harkittu.

Toiselta rakennusliikkeeltä, Rakennustoimisto Piipposelta saimme tarjoukset sekä puu- että harkkorunkoisesta versiosta, ja niiden ero oli sen verran pieni, että otimme kilpailutukseen lopulta mukaan myös harkkorunkoisen talon.

Välimuotojakin löytyy. Vaikka ulkoseinät tehtäisiin harkoista, yläpohja ja väliseinät voivat olla puurakenteisia.

Toisaalta myös puurunkoisiin taloihin tarjotaan harkkorakenteisia väliseiniä kosteiden tilojen ympärille. Jotkut talotehtaat (kuten Kastelli) tarjoavat pesuhuonetta aina harkkorakenteisena, toiset maksullisena optiona (lisähinta puurunkoiseen verrattuna 1300-2000 euron luokkaa, Dekotalolla halvin), ja toisilla (Jokeri) harkkorakenteinen seinä ei nouse edes lisähinnasta. Kannattaa siis vertailla talotoimittajien tarjouksia.

Elementteinä vai pitkästä tavarasta?

Talotehtaan etuna on se, että osa rakennustöistä voidaan tehdä kuivissa ja lämpimissä sisätiloissa. Siitä huolimatta samankin talotehtaan eri malleista osa voidaan koota elementeiksi jo tehtaalla ja osa kokonaan tontilla precut-menetelmällä. Eli puutavara on etukäteen pätkitty tiettyyn pituuteen, josta voi tontilla rakentaa talon rungon.

Yleisimmin talotehtaat tarjosivat suurelementtejä, joissa on ulkoverhous valmiina.

Elementtien etuna on se, että rakennusaika tontilla jää lyhyemmäksi, suojaamisen tarve pienemmäksi ja todennäköisesti rakenteisiin päätyy vähemmän kosteutta.

Elementeistä ei kuitenkaan ole pelkästään hyötyä. Esimerkiksi Jokeritaloilla kaksikerroksisen olohuoneen rakentaminen onnistuisi vain, jos aukon poikki tehtäisiin tihein välein tukipalkkeja, joten lopputulos ei olisi niin avara kuin muilla. Tukipalkit jäisivät siis näkyviin sisätilaan.

Katto on korkealla tai sitten ei

Talotehtaalta on selvitettävä, mikä on huonekorkeus missäkin kerroksessa, ettei törmää ikävään yllätykseen vasta rakennuslupavaiheessa. Talopakettien huonekorkeudet vaihtelivat vertailussamme 248-270 sentin välillä, ja yläkertaan tarjottiin joka tapauksessa useimmiten matalampaa huonekorkeutta.

Vielä on tarkistettava, onko huonekorkeus myös käytännössä se mitä on ilmoitettu, vai syökö ilmastoinnin kotelointi siitä vaikkapa 20-30 cm lisää.

Korkeutta saa useimmiten lisää maksamalla, ja korkeusero pitää ottaa huomioon vertailussa. Esimerkiksi Ainoakodilla molempien kerrosten huonekorkeuden nostaminen 30 sentillä olisi meidän tapauksessamme maksanut yhteensä 7000 euroa. Dekotalo taas olisi nostanut korkeutta 20 sentillä yhteishintaan 5200 euroa.

Talokuvat kuin autoja lisävarusteilla

Muuttovalmiita taloja mainostetaan kuin autoja, alkaen-hinnoilla. Talotehtaiden kuvastot ovat kuin automainoksia, joiden kuvissa ei vahingossakaan esitellä sitä perusvarustusta, joka kuuluu automaattisesti hintaan. Mielikuvaa korkeasta laadusta luodaan esittelemällä taloja, joiden pintamateriaalit ja muu varustelu ylittävät normaalin toimitussisällön.

Muuttovalmiin talon tarjoushintaan tulee helposti kymmenien tuhansien eurojen lisälasku, kun kaikki muutokset lasketaan yhteen.

Talotehtaalta on tarkistettava, mikä on muutosten vaikutus, ja ovatko hintamuutokset yhtä suuria kumpaankin suuntaan. Eli jos vaikkapa suihkun lisääminen maksaa 500 euroa, saako pakettiin kuuluvan suihkun poistamisesta myös 500 euron hyvityksen. Tässä kohden hintahyvitys voi olla yllätys.

Osa talotehtaista on sisällyttänyt mallin hintaan takan ja hormin, osa ei. Varaava takka on käytännössä nykyisin omakotitalon vakiovaruste, ja jos se ei kuulu toimitussisältöön, lisälasku on helposti 6000-8000 euroa.

Säilytystilaa ei tunnetusti ole koskaan tarpeeksi. Tarjouksen mukaisessa pohjapiirustuksessa kaappitilaa on todennäköisesti liian vähän. Pintamateriaalit ovat halvinta mahdollista ja valaistus perustuu lähinnä pistorasioihin katossa. Kaikki muu maksaa lisää.

Osa muutoksista johtuu kaavoittajan vaatimuksista. Sijainti melualueella, paloikkunat, ja kaavan vaatimukset lämmityslähteen, kattomateriaalin ja muun suhteen tuovat herkästi ison lisälaskun.

Oma aika ei ole ilmaista

"Muuttovalmis" on kaikkea muuta kuin "avaimet käteen". Suurin ilmiselvä ero on se, että maanrakennusurakka jää aina asiakkaan huoleksi, koska talotehdas ei halua ottaa riskiä maan alta paljastuvista yllätyksistä. Joissakin tapauksissa vakioperustus kuuluisi hintaan, mutta paalutus ja tuulettuva alapohja eivät.

Pohjatutkimuksen teettäminen jopa ennen tonttikauppaa ei välttämättä ole hullumpi idea, jos ei itsellä ole hajuakaan siitä, tulisiko maanrakennuksen kokonaishinnaksi vaikkapa 15 000 tai 75 000 euroa.

Tarjouksia vertaillessa täytyy muistaa laskea joku arvo myös omalle ajalle ja vaivalle. Talotehtaitten muuttovalmis-tarjouksiin sisältyy pitkä litania asiakkaan velvollisuuksia, jotka voivat viedä todella paljon sekä rahaa että aikaa, johon rakennuttajalla ei välttämättä ole realistisia mahdollisuuksia, jos aikoo samalla käydä palkkatöissä.

Esimerkiksi tavaran vastaanotto on monissa muuttovalmis-sopimuksissa annettu rakennuttajalle, jolloin pitäisi pystyä lyhyellä varoitusajalla saapumaan tontille lukemattomia kertoja. Pitäisi hankkia riuskoja kantajia, tutkia ja hyväksyä tavarat, joiden laadusta ei ole mitään käsitystä, ja suojata ne niin, että ne eivät kastu tai ole tiellä, eivätkä ehdi kadota pitkäkyntisten matkaan.

Jokeri on tässä suhteessa poikkeus, ja vastaa itse työmaalle tulevien toimitusten vastaanotosta.

Muita tyypillisesti asiakkaalle lankeavia velvollisuuksia on työmaan siivoaminen ja rakennusjätteen poiskuljettaminen. Jos ei itse satu omistamaan kaatopaikkaa, myös jätteiden poisviennistä saa tuntuvan lisälaskun.

Puurunkoisten talopakettien kaupassa ostajalle jää useimmiten myös lopullinen ulkomaalaus ja erilaisten puuosien pintakäsittely.

Ja lopuksi tingitään hinnasta

Lopulta kourassa on tukku tarjouksia. Meidän tapauksessamme keskenään kutakuinkin vertailukelpoisissa tarjouksissa oli enimmillään noin 200 euron ero neliöhinnassa, eli kyse on kymmenistä tuhansista euroista. Kilpailuttaminen siis kannattaa, siinä pääsee todella hyville tuntipalkoille.

Useimmat talokauppiaat sanovat ainakin aluksi, että hinnat ovat apteekin hintoja, joista ei tingitä. Joidenkin kohdalla se voi pitää nousukaudella paikkansa, mutta tinkimisvaraa on varsinkin silloin, kun talotehtaalla on vapaata tuotantokapasiteettia.

Jos talotehdas on uusi tai haluaa laajentaa markkinaosuuttaan, se voi tinkiä katteestaan ja hinnoistaan muita reilummin.

Useimpiin tarjouksiin kuuluu se, että talotehdas järjestää valmiissa talossa yhden julkisen esittelyn osana markkinointiaan. Hintaa voi saada alemmaksi tarjoamalla pidempää esittelykäyttöä, siitä hyötyvät molemmat.

Tarjouksissa kannattaa taas kerran kiinnittää huomiota tarjottuun toimitussisältöön. Osa talotehtaista ei vaivaudu laskemaan asiakkaan toivomien muutosten hintoja tarjoukseen, vaan toteaa, että ne löytyvät erillisistä hinnastoista.

Piirustusten epämääräisyyden ja sopimustekstin huolimattomuusvirheiden takia huonoin vaikutelma jäi Design-talon tarjouksesta, joka tosin tuli kaikkein nopeimmin. Pisimpään sai odotella Jokerin tarjousta.

Tarjouksessa kannattaa kiinnittää huomiota myös ehdotettuun maksuaikatauluun. Maksujen pitäisi vastata rakentamisen todellista edistymistä.

Räikein esimerkki ostajan kannalta erittäin epäedullisesta etupainotteisesta maksuaikataulusta oli Jokeritalot. Kokonaishinnasta 73 % pitäisi olla maksettuna siinä vaiheessa kun talopaketin asennus tontille on vasta aloitettu, ja 95 % kun asentamisen aloittamisesta on kulunut kuukausi.

Tämä ei ole enää missään suhteessa rakentamisen kulujen karttumiseen, vaan Jokeritalot on tehnyt ostajasta toimintansa rahoittajan. Matalan korkotason aikana lisäkulut eivät ehkä olisi mahdottomia, mutta joka tapauksessa niin suuria, että niillä on merkitystä tarjousten vertailussa.

Mihin sitten päädyimme? Loppusuoralle ylsivät Piipposen tarjous harkkorunkoisesta talosta ja Ainoakodin tarjous puurunkoisesta. Valintamme kallistui Piipposeen, koska hintaero ei ollut suuri ja Piipposen tarjous oli selvästi kattavin ja helpoin. Tarjoukset ovat kuitenkin aina erilaisia, ja markkinatilanne vaihtelee, joten yhden tarjouskilpailun perusteella ei voi vetää johtopäätöksiä talotehtaiden hintakilpailukyvystä.

Lopuksi ilmainen vinkki talotehtaiden myyjille. On käsittämätöntä, että jotkut talokauppiaat kohtelevat rakennuttajapariskunnan naispuoliskoa vain kaakelin värin valitsijana. Jos kaikki kysymykset ja sähköpostit osoitetaan ja lähetetään vain miehelle, vaikka myyjällä on molempien rakennuttajien yhteystiedot, se ei ainakaan edistä kummankin puoliskon suosiollista suhtautumista asianomaiseen talotehtaaseen.