• Asunto.info Facebook-ryhmä
  • Yhteystiedot

Mistä pankista edullisin asuntolaina?

Mika Mäkeläinen

Asuntolaina tai rakennuslaina on yksi elämäsi suurimmista taloudellisista päätöksistä. Oman pankin tarjoama kuukausittainen maksuerä voi näyttää matalalta, mutta pankkien tarjouksia on syytä vertailla nimenomaan korkomarginaalin perusteella. Asunto.infon tekemä lainavertailu osoittaa, että pankkien tarjousten väliset erot ovat helposti tuhansia euroja, joten pankkien kilpailuttamiseen kannattaa panostaa. Lainavertailussa löytyi selvä voittaja sekä toisaalta pankkeja, jotka eivät houkuttele uusia asiakkaita hyvillä lainatarjouksilla. Artikkeli antaa ohjeet, miten kilpailutat pankkeja ja hankit edullisimman asuntolainan.



Viime vuosina laina-asiakas on hyötynyt siitä, että asuntolaina on ollut pankkien sisäänheittotuote. Asuntolainan osalta pankki on tinkinyt korkomarginaalista eli omasta katteestaan, jotta on saanut myytyä laina-asiakkaalle samalla kertaa myös paremmin kannattavia sijoitustuotteita.

Vuoden 2013 alkuun mennessä tilanne on kuluttajan kannalta valitettavasti muuttunut: pankit eivät enää kaipaa uusia laina-asiakkaita, vaan keskittyvät vakavaraisuutensa parantamiseen. Niinpä pankit ovat kilvan nostaneet uusien asuntolainojensa marginaaleja. Viitekoron päälle lisättävä pankin marginaali oli vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen alimmillaan 0,4 prosentin nurkilla, mutta on nyt ainakin prosenttiyksikön korkeampi, ja marginaalien ennakoidaan nousevan edelleen.

Asuntolainan kilpailuttamisen päämääränä on saada mahdollisimman alhainen marginaali omalle lainalle. Pankkien tarjoamien marginaalien vertaaminen on käytännössä helpoin tapa verrata lainatarjousten edullisuutta, ja siksi lainatarjoukset on syytä pyytää pankkien tyrkyttämistä oheistuotteista riisuttuina.

Tosiostajan lainavertailu

Asunto.infon lainavertailussa pankeilta pyydettiin tarjous lainamarginaalista, kun lainan käyttötarkoitus on omakotitalon rakennuttaminen pääkaupunkiseudulle, asiakkaan omarahoitusosuus on 50 prosenttia, lainan takaisinmaksuaika on 15 vuotta, ja asiakas valitsee haluamansa vaihtuvan viitekoron. Tarvittava lainasumma pohjautui rakennushankkeen kustannusarvioon, ja kaikille pankeille annettiin samat tiedot.

Lainavertailun lähtökohtana oli asiakas, joka tulojen, varallisuuden ja luottohistorian perusteella olisi pankille erittäin matalariskinen. Laina-asiakkaan päivittäispankkiasiat siirrettäisiin asuntolainan mukana uuteen pankkiin, mutta asiakas ei sitoutuisi hankkimaan pankista muita palveluita tai sijoitustuotteita. Lainaa lyhennettäisiin annuiteettiperiaatteella (tasaerälaina, jonka maksuerät muuttuvat vain viitekoron muuttuessa), ja lainan vakuutena olisivat kiinteistöön haettavat kiinnitykset.

Vertailu tehtiin todellisen asiakkaan tietojen perusteella, jolloin tulos heijastaa pankin todellista hintakilpailukykyä asuntolainamarkkinoilla, eikä pankki voinut PR-mielessä tarjota edulliselta näyttävää marginaalia, jota ei kuitenkaan käytännössä voitaisi eri syistä myöntää.

OP Pankki edullisin

Vertailussa vuodenvaihteessa 2012-2013 olivat mukana Aktia, Danske Bank, Handelsbanken, LähiTapiola, Nordea, Nooa Säästöpankki ja Helsingin OP Pankki.

Edullisimman tarjouksen teki OP Pankki, jonka marginaalitarjous ilman kytkyä muihin palveluihin oli 1,40 prosenttia. Jos samalla hankittaisiin vakuutukset OP-Pohjola-ryhmältä, marginaalitarjous oli 1,35 prosenttia. Pankki tarjosi viitekoroksi 12 kuukauden euriboria, mutta marginaali olisi sama myös kolmen kuukauden euriborilla.

Kuten alla olevasta viitekorkovertailusta ilmenee, euribor-korkojen historian aikana lyhin viitekorko on lähes poikkeuksetta ollut edullisin. Niinpä asuntolaina-asiakkaan kannattaa yleensä valita tarjolla olevista lyhin viitekorko (käytännössä 3 kk euribor), jos jatkuva maksuerän vaihtelu ei haittaa, ja jos ylipäätään haluaa vaihtuvan viitekoron.

Euribor-korot 1999-2012
Näin euribor-korot ovat vaihdelleet vuosina 1999-2012. 12 kuukauden korko on merkitty sinisellä, kolmen kuukauden korko keltaisella ja yhden viikon korko vaaleanpunaisella.

Tarjouskilpailun keskikastia olivat seuraavat pankit (tarjous korkomarginaalista sidottuna 6 kk euriboriin):
- Nordea 1,50 %
- LähiTapiola 1,50 %
- Danske Bank 1,53 % (ja 1,37 % 12 kk euriboriin sidottuna)
- Aktia 1,65 %

Nordealla tarjoukseen sisältyi kolmen vuoden korkokatto (12 kk euribor max 3,0 %), joka erikseen ostettuna olisi maksanut noin 2000 euroa. Tarjous on hyvä lisä sille, joka korkokaton haluaa, mutta lainatarjousta ei suostuttu edes antamaan ilman (suhteellisen lyhytkestoista) korkokattoa.

Järjestelypalkkio, luotonavausmaksu, toimitusmaksu - rakkaalla kuluerällä on monta nimeä - vaihteli näissä OP Pankin ja keskitason pankkien tarjouksissa hieman pankista toiseen skaalalla 400-650 euroa.

Pidemmän päälle toimitusmaksujen suhteen vähimmällä pääsisi OP Pankissa, jossa lainamäärä kerryttäisi niin paljon hyvitystä - pankin termein bonusta - että sillä saisi kuitattua kaikki palvelumaksut ja vielä muitakin pankin välittämiä palveluita, esimerkiksi huomattavan osan keskivertotalouden vakuutusmaksuista, jos vakuutukset hankittaisiin OP-Pohjolasta.

Nooa ja Handelsbanken huonoimmat

Huonoimman korkotarjouksen antoi Nooa Säästöpankki. Nooan marginaali 12 kk euriborin päälle oli peräti 2,0 prosenttia. Lisäksi lainan nostokulut olivat ylivoimaisesti suurimmat, jopa yli kolminkertaiset muihin pankkeihin verrattuna. Nooa ei ole julkistanut toimitusmaksujensa kattavaa hinnastoa nettisivuillaan, mutta tässä tapauksessa pankki olisi perinyt heti alussa nostokuluja yli 1600 euroa ja vielä pieniä toimitusmaksuja yksittäisistä nostoista.
Lisäksi Nooa olisi vaatinut lainaturvan hankkimista vähintään puolelle lainamäärästä, mikä tekee tarjouksesta entistäkin huonomman ja kalliimman.

Nooan tuoreimmassa osavuosikatsauksessa todetaan, että "matala korkotaso rasittaa korkokatetta" - ehkä katetta pyritäänkin nyt parantamaan upottamalla pankin koura syvälle uuden asiakkaan kukkaroon, vaikka tällä linjalla markkinaosuus tuskin ainakaan kasvaa.

Handelsbankenin suhtautuminen oli muihin pankkeihin verrattuna täysin poikkeuksellista, sillä kahdesta pyynnöstä huolimatta Handelsbanken ainoana pankkina ei suostunut lainkaan myöntämään sellaista rakennusaikaista asuntolainaa, joka olisi sidottu euribor-korkoon. Handelsbanken tarjosi viitekoroksi vain omaa prime-korkoaan, ja siihen lisättyä 1,0 prosentin marginaalia.

Marginaali voi kuulostaa edulliselta, mutta kun otetaan huomioon, että prime-korko oli tarjouspäivänä 1,35 prosenttia ja euriborit hipoivat nollaa (3 kk euribor 0,184 %, 6 kk 0,317 % ja 12 kk 0,539 %), niin Handelsbankenin 2,35 prosentin kokonaiskorko vastaisi yli kahden prosentin marginaalia, jos vertailtavana viitekorkona olisi 6 kk euribor.

Jos taas vertailtavana viitekorkona olisi 12 kk euribor (kuten Nooalla), 2,35 prosentin kokonaiskorkoon päästäisiin 1,81 prosentin marginaalilla - mikä olisi huono saavutus sekin, mutta sentään niukasti parempi kuin Nooalla.

Handelsbankenin suhtautuminen oli sikäli yllättävää, että korkotarjouksen kanssa samaan aikaan julkaistussa Taloussanomien vertailussa Handelsbankenin tarjoama asuntolainan korkomarginaali oli vertailun edullisin. Selittävänä erona voi olla se, että Taloussanomat vertasi suhteellisen pieniä tavallisia asuntolainoja, ja tässä verrataan suhteellisen suuria rakennusaikaisia lainoja.

Asunto.infon vertailun perusteella on kuitenkin ilmeistä, että ainakaan tässä markkinatilanteessa Nooalla ja Handelsbankenilla ei ole kiinnostusta kilpailla rakennusaikaisten asuntolainojen myynnillä - ja lainan tarvitsijoiden tuskin kannattaa haaskata aikaansa kilpailuttamalla näitä pankkeja.

Korkomarginaali ratkaisee

Useimmat pankit karsastavat suorasukaista lainamarginaalien vertailua, koska se paljastaa pankin hintakilpailukyvyn.
Pankit korostavat mieluummin sitä, että asiakkaan on verrattava kokonaiskorkoja, tai mikä vielä epäselvempää, kokonaisasiakkuuden etuja ja kustannuksia.

Kokonaiskorko, jonka asiakas pankille maksaa, muodostuu viitekorosta ja asiakaskohtaisesta marginaalista. Suomalaiset ovat viime vuosina suosineet viitekorkoina lyhyitä markkinakorkoja, ja siihen on ollut hyvä syy: lyhyet markkinakorot ovat olleet pitkiä korkoja alempia, alempia kuin pankkien omat prime-korot ja luonnollisesti alempia kuin pankkien tarjoamat kiinteät korot.

Markkinakorkojen vaihteluun eivät voi vaikuttaa sen paremmin yksittäiset pankit kuin yksittäiset kuluttajatkaan. Siksi pankit sitovat mielellään lainoja omiin viitekorkoihinsa, joita ne useimmiten roikottavat sitkeästi markkinakorkojen yläpuolella. Näin pankki saa lainoista paremman katteen.

Jos päädyt kiinteään korkoon, siitäkin on syytä hankkia vertailukelpoiset tarjoukset eri pankeilta, mieluiten saman päivän korkotason mukaan laskettuina.

Inflaatio vai deflaatio - turvallisuudentunteesta joutuu maksamaan

Valitsemalla kiinteän koron tietää lainanlyhennystensä määrän pitkälle tulevaisuuteen. Jos inflaatio äityy pahaksi, eli rahan arvo laskee nopeasti, kiinteä korko on lainanottajalle edullinen. Jos taas ajaudutaan deflaatioon eli kuluttajahintojen laskuun, kiinteä korko voi käydä hyvin kalliiksi.

Valitettavasti kuluttajille ei ole tarjolla sellaista kristallipalloa, josta näkyisi, kumpaan suuntaan Euroopan velkakriisi talouttamme vie. Pankit kuuntelevat epävarmuuden hälventämiseksi kalliita oraakkeleita, mutta asiantuntijoiden ennustuskyky ei tuoreimman finanssikriisin valossa vaikuta juurikaan maallikkoa paremmalta.

Laina-asiakkaan epävarmuus on pankille markkinarako. Asuntolainan kylkiäisinä kaupattavat korkokatot, lainaturvat ja vakuutukset ovat kuitenkin hinnanmuodostukseltaan niin monimutkaisia tuotteita, että asiakkaan on lähes mahdotonta arvioida niiden kustannuksia pankille tai niiden edullisuutta itselleen.

Asuntolainan kylkiäisiä myydään usein turvallisuudentunteeseen vetoamalla, ja niillä voi kyllä ostaa mielenrauhaa vaihtuvien korkojen myllerryksessä. Toki ne tulevat monille tarpeeseen, mutta yhtä hyvin voi harkita sitä vaihtoehtoa, että panisikin lisukkeisiin mahdollisesti käytettävän rahamäärän syrjään pahan päivän - vaikka työttömyyden tai korkojen nousun - varalle. Näin voi itse kerätä takaisinmaksukyvyn puskuriksi omaa lainaturvaa maksamatta pankille vaikeasti arvioitavasta riskistä.

Asuntolainaa enemmän pankki on kiinnostunut myymään sinulle paljon sellaista, jonka hintaa on vaikea arvioida. Jos haluat maksaa pankille esimerkiksi varallisuutesi hoidosta ja sijoittaa pankin suosittelemiin sijoitusrahastoihin, voit tinkiä myös asuntolainan marginaalia alaspäin. Nettohyötyä tästä ei kuitenkaan ole, koska pankki vain ottaa omansa muiden tuotteiden katteissa, esimerkiksi sijoitusrahastojen hoitopalkkioissa.




Rakentaja maksaa korkeampaa korkoa

Rakennusaikaisten asuntolainojen korko on korkeampi kuin muiden asuntolainojen, koska lainantarpeen ja asiakkaan taloudellisen tilanteen arvioinnissa on enemmän epävarmuutta. Siksi kannattaa ottaa huomioon, että Asunto.infon lainavertailu koski nimenomaan rakennusaikaista asuntolainaa, ja valmiin asunnon ostamiseksi nostettavan lainan saisi todennäköisesti pienemmällä korkomarginaalilla.

Omien riskiensä minimoimiseksi pankki haluaa tietää, onko rakennuttajan kustannuslaskelma realistinen. Tavallisin tapa on pyytää nähtäväksi vastaavan valvojan laatima tai hyväksymä kustannusarvio - ilman sitä ei lainaa tipu.

Kaikki eivät kustannuslaskelmaa vaadi, vaan esimerkiksi OP Pankki selvittää lainantarpeen omalla laskurillaan, jonka mukaan esimerkiksi puurunkoisen talon rakennuskustannusten arvioidaan olevan 2000 euroa/m2 asuinneliöiden osalta ja 1000 euroa/m2 muiden tilojen osalta. Jos aiot selvitä halvemmalla, se kannattaa varautua todistamaan pankille.

Koska rakennusaikaisen lainan korossa on riskilisää, rakennuttamista varten hankittu asuntolaina kannattaa kilpailuttaa uudelleen heti kun rakentaminen on saatu päätökseen, epävarmuus kokonaiskustannuksista on poistunut ja lainan takaisinmaksu on alkanut. Vaihtuvaan viitekorkoon sidotun lainan voi normaalisti maksaa pois etuajassa eli vaikka heti, jos oma pankki ei suostu marginaalin alennukseen ja muualta saa paremman lainatarjouksen.

Pankkien kilpailuttaminen kannattaa

Lainaneuvotteluun menevän asiakkaan kannattaa muistaa, että pankit ovat konservatiivisia. Poikkeukselliset perhesuhteet ja erikoinen urakehitys voivat herättää kysymyksiä. Valmistaudu, pukeudu ja käyttäydy kuin olisit työhaastattelussa - kyse on taloudellisesti yhtä suuresta päätöksestä. Dokumentoi tulosi ja varallisuutesi. Muista, että tiskin toisella puolella on ihminen, joka arvioi luotettavuuttasi ja lainanhoitokykyäsi myös muuten kuin papereiden perusteella.

Peli ei ole menetetty, vaikka et olisi vakinaisessa työsuhteessa. Pankki arvioi ammattisi perusteella, kuinka vakaat ansainta- ja lainanhoitomahdollisuudet sinulla on tulevaisuudessa. Riskilisä vaikuttaa marginaaliin, mutta lainan saantia se ei estä.

Lainalupaus pankista kannattaa hankkia ennen kuin teet tarjouksen asunnosta tai ennen kuin ostat talopaketin. Lainalaskelma pakottaa sinut laskemaan realistisesti, mihin varasi riittävät. Lainalupaus takataskussa olet asuntomarkkinoilla haluttu asiakas, koska voit tehdä päätöksesi nopeasti. Lainalupaus on yleensä voimassa 1-3 kuukautta kerrallaan.

Pankki antaa laina-asiakkaalle luottoluokituksen

Jokaisen lainaneuvottelun jälkeen pankki tekee sinusta luottoluokituksen, jossa arvioidaan, kuinka tuottava asiakas olet, ja toisaalta, kuinka suuri riski asiakkuutesi on pankille. Asteikot vaihtelevat pankista toiseen, eri tasoja voi olla kuudesta 26:een. Pankin näkökulmasta kyse on riskienhallinnasta - sinulle se näkyy siinä, että mitä parempi asiakas olet nyt ja tulevaisuudessa, sitä korkeamman luottoluokituksen saat, ja sen alhaisempi on lainamarginaalisi.

Finanssialan keskusliiton ja tietosuojavaltuutetun ohjeiden mukaan asiakkaalla on yleensä oikeus saada tietää luottoluokituksensa, joskin pankkien kirjavan käytännön takia tiedosta ei ole juurikaan käytännön hyötyä asiakkaalle.

Pankki on kiinnostunut oman riskinsä minimoinnista, eikä pankki halua sinun joutuvan talousvaikeuksiin. Jos laina jää hoitamatta, vakuuksiin tai takaajiin turvautuminen on pankille aina sellainen soppa, että pankin kannattaa välttää sitä viimeiseen asti.

Jos lainanhoidossa tulee vuosien mittaan tilapäisiä ongelmia, lyhennysvapaiden vuosien pitäminen tai laina-ajan muu pidentäminen ei pitäisi olla ongelma. Oleellista on, että pankki luottaa lainanhoitokykyysi pitkällä tähtäimellä. Lyhennysvapaa vuosi ei maksa pankille mitään, jos pankki on alun perin asettanut lainamarginaalin itselleen kannattavalle tasolle.

Tärkeintä on kuitenkin, että kun olet suunnittelemassa suuren asuntolainan nostoa, et automaattisesti tyydy nykyisen pankkisi tarjoamaan korkoon. Kilpailu asuntolaina-asiakkaista ei ole läheskään yhtä veristä kuin vielä pari vuotta sitten, mutta kilpailuttamalla voit silti säästää helposti tuhansia euroja. Keskiverto asuntovelallinen pääsee tuskin koskaan yhtä hyville tuntipalkoille kuin kilpailuttaessaan pankkeja ennen sopimusta suuresta lainasta.

Kirjoittaja on asuntomarkkinoihin perehtynyt toimittaja. Artikkelia voi kommentoida Asunto.infon Facebook-ryhmässä.